弁護士多数在籍!東京東部法律事務所|墨田区・江東区・江戸川区・葛飾区-法律相談

 

 

はじめに

 

 地主、借地人の方、家主、借家人の方は賃料の滞納、値上げ問題、更新料問題、明け渡し問題などに直面することがあります。借地・借家に関する問題であればどんな問題にも対応できますので気軽にご相談ください。

 また、日照権を巡るトラブルについてもどうぞご相談ください。

 

借地借家Q&A
Q  借地上に建物を建てて住んでいます。来年、借地の契約期間が満了するのですが、地主から、更新するのであれば更新料を支払うよう請求されています。更新料を支払わなければならないのでしょうか。
A

 更新料とは、借地契約の期間満了の際、契約更新のために借地人から地主に払うお金のことといわれ、とりわけ首都圏の建物賃貸借においては更新料を支払うことがよくあります。しかし、法律では更新料というものを定めておらず、更新料を支払わなければならない場合というのは、実は非常に限られています。更新料を支払う約束がそもそもない場合、あっても合意更新のときにだけ適用される条項しかない場合、更新料の額の基準が抽象的な場合などは、更新料を支払う義務はありません。

 賃貸借契約書に更新料についての規定があり、更新料支払義務の有無について不明確な場合は、ぜひご相談ください。仮に更新料を支払わなければならない場合でも、更新料の額を大幅に減額できる可能性もあります。


Q  アパートを賃貸している大家です。賃借人が、契約書で定めた用法に反して部屋を使用していることが分かりました。賃貸借契約を解除できますか。
A

 賃貸借において、賃借人は、契約またはその目的物の性質によって定まった用法に従った使用収益を行う義務を負っており、これを用法遵守義務と言います。
  従って、用法遵守義務違反があった場合には、賃貸借契約の解除理由になりえます。
 ただし、賃貸借契約においては、当事者双方は信義則に従って行動することが要求されており、契約を解除するためにも、当事者の一方が相手方の期待を裏切って契約の存続を維持できないような事情が必要とされています。そのため、用法遵守義務違反があっても、信頼関係が未だ破壊されていないと考えられる場合には、解除はできません。

 どのような場合に信頼関係が破壊され、解除が認められるかは、用法を定めた契約を締結した経緯や用法違反による近隣迷惑の有無・程度など、さまざまな要素を総合判断する必要があります。従って、具体的な事情を詳しくお聞きしたうえで、判例などに照らしたアドバイスをさせていただきます
 


Q  自宅の隣に高層マンションの建築が計画されています。マンションが完成すると、私の家は今までのように陽が当たらなくなってしまいます。施主の説明では、法律には違反していないとのことですが、納得できません。何か対抗策はありますか。
A

 健康で快適な生活を享受するうえで太陽の光は不可欠であり、これは、法的な権利、日照権として保障されています。

 他方で、本来、自分の所有地にどのような建物を建築しても所有権の行使として自由なはずで、このような所有者の権利と日照権のバランスをとる必要があります。

 そのため、日照被害がある場合であっても、その程度が受忍限度を超える場合に限って、日照権侵害として法的請求が認められるとされています。

 どのような場合に受忍限度を超えるかは、建物の建築目的、用途、規模、その場所の地域性、日照被害の程度、損害回避の可能性等、総合的に判断されます。

 そのうえで、日照権侵害として違法性が認められる場合には、損害賠償請求や建築工事の差止め請求が認められます。

 

ご依頼いただく場合の費用について

 

 一概には言えませんが、一般的な賃料トラブルの裁判であれば最初に着手金として30万円及び実費、明け渡し問題であれば物件にもよりますが30万円から50万円及び実費程度かかります。

 紛争が無事解決した場合は別途成功報酬をいただきますがおおむね着手金と同額です。ただし、明け渡しに伴い立ち退き料が支払われたり未払い賃料の支払いを減額させた場合は、その10ないし15%程度を頂くことになります。

 具体的には遠慮なく弁護士に質問をして費用について納得してから依頼してください。